Immeuble 9 rue Erwin
Strasbourg, quartier Contades / île saint Hélène
3 beaux appartements avec 4 garages
3 appartements divisibles
Garages et jardin
Terrasses
F5 | 169 m²
F5 | 180 m²
F6 (duplex) | 245 m²
1 garage double | 33 m²
3 garages simples | 3 x 16 m²
Jardinet
Rdc | 16 m²
1er | 33 m²
2ème | 33 m²
3ème | 173 m²
Notre avis
Le quartier de l'île St-Hélène, l'un des plus huppé de Strasbourg, offre une accessibilité unique à l'hypercentre et aux institutions européennes, mais aussi le calme d'un quartier résidentiel composé de nombreuses villas de luxe, dont les consulats d'Allemagne et des Etats-Unis, la représentation de Monaco, la villa Kroely, la nouvelle villa Marie-Thérèse (grandest.fr ; rue89 ; site).
L'immeuble du 9 rue Erwin, construit en 1996 et bénéficiant d'un bon classement énergétique, offrira à son nouveau propriétaire un intérieur soigné, avec des terrasses généreuses (terrasse circulaire de 143 m² dont 96 m² de plancher et 47 m² de bacs à plantations/rambardes sur le pourtour.
L'architecture offre aussi une souplesse pour une division en davantage d'appartements indépendants (jusqu'à 6 ou 7) :
doubles salles de bains et toilettes aux niveaux N+0, N+1 et N+2
doubles compteurs d'eau pour individualiser les charges
attique avec compteur, toilettes et accès direct via l'ascenseur par clé sécurisée
En résumé, le 9 rue Erwin est idéal pour satisfaire tant des objectifs patrimoniaux et de rentabilité sur un horizon d'une dizaine d'années, et ceci avec des travaux simples à planifier et peu de risques opérationnels.
Situation
Environnement : architecture, services, urbanisme
Le quartier allie le charme d'une architecture préservée, une ambiance paisible et une accessibilité optimale aux commodités urbaines, faisant de cette adresse un lieu de vie particulièrement attractif pour les familles et les professionnels.
Ecoles
Lycée Kléber | Lycée International des Pontonniers | Collège Foch | Lycée Fustel de Coulanges | Gymnase Jean-Sturm
L'Europe
Parlement européen (5 min en vélo) | Siège d'Arte (10 min à pieds, 2 min en vélo) | Cour européenne des droits de l'homme (9 min à vélo)
Architecture
La rue Erwin et ses environs présentent un intérêt architectural notable mêlant styles Art déco et moderniste :
Villa au 8-9 quai Mullenheim (villa Lazard) : maison voisine à l'est du 9 rue Erwin. Elle est signée par l'architecte Wilhelm Diefenbach en 1911. Elle se distingue par sa toiture à la Mansart en ardoise, sa façade en pierre de taille et son balcon côté Ill.
7a quai Mullenheim (villa Kroely) : maison moderne signée du cabinet Wever-Keiling également chargée de la rénovation du consulat l'Allemagne (photos de la rénovation).
Villa Osterloff : souvent considérée comme l'une des plus belles villas de Strasbourg, elle accueille désormais la représentation de Monaco.
Le secteur est également marqué par la présence de plusieurs consulats, renforçant son caractère international : Consulat Général des États-Unis | Consulat Général d'Allemagne
Espaces verts
Les résidents bénéficient de la proximité de plusieurs espaces verts pour la détente et les activités de plein air :
Parc du Contades : à 5 min, idéal pour les promenades et les moments de détente en famille.
Parc de l'Orangerie : à 15 minutes à pieds, parc emblématique avec vastes pelouses et son lac.
Opportunité d'investissement
Du point de vue de l'investisseur, le nombre réduit de lots permet d'envisager une mise en copropriété et revente simple par appartements au fil de l'eau.
Avantages juridiques d’une copropriété de moins de 5 lots :
Pas de droit de préemption des locataires (vente à la découpe libre)
Pas de prorogation automatique des baux (liberté contractuelle conservée)
Pas d’obligation de diagnostic technique global (DTG)
Pas de plan pluriannuel de travaux (PPT)
Syndic facultatif et gestion simplifiée
Equipements collectifs
Locaux techniques
CHAUFFAGE
1) Chaudière gaz à condensation murale WEISHAUPT WTC-GW 60-8 Exéc. H 1,00 6 766,00
(FR) Régulation WEM (nouvelle installation 2025)
2) Pompe à chaleur (PAC ou groupe de production de froid ou d’eau glacée de type ILPC) de marque CIAT
sources de chaleur principales pour :
plancher chauffant. L’ILPC chauffe de l’eau à basse température (généralement entre 30°C et 45°C), qui circule dans les tuyaux noyés dans le sol des logements, pour une chaleur douce et homogène. Avantages : confort + efficacité énergétique + esthétique (pas de radiateurs).
préparation de l’eau chaude sanitaire (ECS). La pompe à chaleur chauffe un ballon tampon ou ballon ECS (comme le Viessmann VertiCell-HG).
Estimation de la répartition :
Chaudière à gaz : pourrait couvrir environ 70-80% de la demande totale en chauffage et ECS (lorsqu'il fait froid ou pendant les périodes où la PAC est moins efficace).
Pompe à chaleur : pourrait couvrir environ 20-30% de la demande, notamment lors de conditions climatiques plus douces où la PAC est plus efficace et consomme moins d'énergie.
En résumé, cette mini-chaufferie collective moderne produit chauffage et ECS. Elle alimente les 3 logements via un réseau de tubes bien isolé. La gestion des consommations (relevé/partage des coûts) est facilitée par les compteurs Itron permettant la relève à distance par logement (voir ci-dessous).
Modèle : ILPC 120V-STD. N° de produit : SO 16000558. N° de série : 160401809E. Année de fabrication : 2016. Lieu de fabrication : Espagne.
3) Ballon d’eau chaude sanitaire collectif (ECS) du modèle VertiCell-HG. Capacité du ballon : 500 litres (volume d’eau chaude stockée).
Préparateur d’eau chaude sanitaire performant, pouvant chauffer une grande quantité d’eau rapidement grâce à un échangeur thermique (ou éventuellement de la vapeur). Ce type d’appareil est utilisé dans des immeubles collectifs, hôtels, ou bâtiments industriels.
Type : 3003 334, fabriqué par Viessmann Werke GmbH & Co, n° de série 7516172500577. Capacité en eau primaire (chauffage) : 15 litres (eau utilisée pour échanger la chaleur, sans être utilisée comme eau sanitaire). Température d’alimentation du chauffage : 70 °C. Débit de récupération à Δt de 10/45 °C : Puissance : 57 kW. Débit : 1400 litres/heure (c’est la vitesse à laquelle il peut chauffer l’eau sanitaire de 10°C à 45°C). Si on utilise de la vapeur à 0,5 bar à 50% de vitesse : Puissance : 83 kW. Débit : 2039 litres/heure.
4) Régulateur électronique de traçage électrique, modèle Raychem LS-20-01, utilisé dans un système appelé HWAT Plus System.
C’est un régulateur de puissance pour câble chauffant, utilisé dans les installations d’eau chaude sanitaire (ECS) pour maintenir la température de l'eau dans les tuyauteries sans boucle de recirculation, éviter les pertes de chaleur et améliorer le confort, prévenir le risque de légionelles en maintenant une température constante dans les canalisations.
Ici, il maintient l’eau à température (souvent entre 45°C et 55°C) jusqu’aux logements, même quand il n’y a pas de circulation d’eau, et supprime le besoin d’une boucle de recirculation ECS, ce qui réduit la complexité et les pertes.
COMPTAGE
4) Module radio "EverBlu Cyble" de chez Itron.
Ce module est utilisé pour la relève à distance des compteurs d’eau via radiofréquence (RF). Il se fixe sur un compteur d’eau mécanique équipé d’une sortie Cyble. Il peut être intégré à un système de télérelève (souvent utilisé dans les immeubles collectifs ou bâtiments techniques) permettant au gestionnaire de consulter les consommations sans entrer dans les logements.
5) Ensemble de compteurs d'eau de la marque Narval montés sur un collecteur avec des vannes d'arrêt individuelles. Chaque logement (ou étage) est alimenté en eau chaude depuis le ballon ECS (eau chaude santitaire) centralisé. Le compteur Narval mesure la consommation en litres ou m³. Les vannes permettent de couper individuellement l’alimentation en ECS pour chaque circuit. Ces compteurs sont mécaniques et compatibles avec des modules de télérelève (comme l’EverBlu Cyble qu’on a vu plus haut)
6) 7 compteurs d’énergie thermique (en MWh) de marque Allmess, tous bien étiquetés et connectés au système TELECONTROL-E, donc relevables à distance. Chaque logement ou étage peut recevoir un compteur pour le chauffage par plancher chauffant et un autre pour l’énergie utilisée pour chauffer l’eau sanitaire (ECS). Si les deux circuits sont mesurés séparément, cela permet une répartition précise des charges. Par ailleurs, même si un étage est actuellement occupé par un seul logement, l’installation prévoit la possibilité d’en faire deux plus tard, sans devoir intervenir dans la chaufferie.
2 pour le rez-de-chaussée
2 pour l'Étage 1
2 pour l'Étage 2
1 pour les combles
AIR / VMC
7) Centrale de ventilation collective de marque ALDES, modèle VEC (Ventilation Extraction Collective) 240 HT. Numéro de série : 50399691. Ce type de machine assure l’extraction de l’air vicié dans les pièces humides (cuisine, WC, salle de bain) par un réseau de gaines commun aux logements et le rejet à l’extérieur via la tourelle ou une sortie en toiture.
